今の日本のREITは割安・高配当なのでしょうか? - まったり旅行しながら株主優待・配当金生活

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今の日本のREITは割安・高配当なのでしょうか?

本日は、SBI証券のウェブサイトでJ-REIT投信が推されてましたので、
そちらの記事を見ながら、直近のJREITについて、少し考えてみたいと思います。

JREIT価格に割安感
上記基準価額は2月9日のものとなっております。

上記が、SBI証券にて取り扱いのあるJ-REITの投資信託です。
どの投信もかなり分配金に力をいれておりまして、10%以上の分配がある商品も珍しくありません。

ところで、安全資産と位置付けられる日本国債

この利回りは、10年ものでわずか1.3%にすぎません。
そんな中、10%以上の分配が得られる商品があるのでしょうか?

今回の特集記事で、J-REITの投信を推す理由には、以下の3つが挙げられています。
  • 組み入れ対象となっている東証REITの配当利回りが高水準
  • 2009年の回復は先進各国と比較して最後尾
  • 東証REIT指数のPBRが2010年1月末時点で0.7倍という割安感
この点を一つ一つ確認していきます。

まずは、配当利回りが高水準であること。
今回の特集では、直近の配当利回りは7.12%と紹介されていますが、これは直近1年間の配当から計算しているもので、
昨今のオフィス市況の弱さから各社が出している分配金の予想をまとめますと、
現在の実質の予想利回りは6%弱になるものと予想されています。

まあ、それでも長期国債に比べると、かなり魅力的ではあります。
実際、アメリカの状況を見ると、10年国債-REITの利回りの格差が約1%しかありません。
そもそも、国債とREITの比較が妥当かは議論の余地がありますが、
こういった見方も一つであると考えることができるでしょう。

次に、他の先進国に比べ回復が遅れているという点。
これは、SBI証券のレポートページを見て初めて知ったのですが、
2009年のREIT価格がマイナスになったのは、先進国で日本だけだったようです。

たしかに、アメリカの[IYR]ダウ・ジョーンズ米国不動産インデックス・ファンドの過去1年間の価格推移



を見てみると、昨年春以降大きく戻っていますが、
JREITの方はそれに比べると、かなり戻りが鈍くなっているように思います。

最後にPBRの比較について。
業種特性もあるので、PBRの高い安いだけで株価を語るのは難しいとは思うのですが、
確かに、東証REIT指数の現在のPBRである0.7倍は割安なのかもしれません。

さて、最後に投資信託の話に戻りますが、上記に紹介されていた
投資信託については、分配金は少し多すぎるのではないかと思います。

REITの基準価額自体が右肩上がりであれば、これくらいの分配を出しても元本が毀損することはないのですが、
今のようなヨコヨコの状況であれば、分配金は貰っても基準価額が少しずつジリ下げという
状況になることが予想されます。

実際、上記の投資信託は全て基準価額10,000で始まっているはずなのに、
どれも結局10,000には遠い水準となっています。
そう思うと、国内の毎月分配型の投資信託はちょっと分配金を出し過ぎる傾向
と思うのですが、分配は実際受け取っているわけですし、
基準価額がジリ下げであると仮定しても、必ずしもそれが悪いこととは言えないですよね。

最後に言いたかったこととしては、このような分配金を出し過ぎの状況であれば、
いずれ分配金が減額されるかもしれないということを踏まえたうえで、
このような投資信託を買うとよいのではないかと思います。

ETFを買うのが面倒でないのであれば、
【1343】(NEXT FUNDS)東証REIT指数連動型上場投信


が信託報酬が0.336%で、10口(=10,000円弱)から投資できるので、おススメです。

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